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业界对达标存疑 大单元缺货阻换楼

*** 早年大增土地供应,积压的住宅修建项目于近两三年逐步完工。差估署昨日宣布,去年私宅完工量有20,890伙,为16年以来第二多。不外岑岭或一去不复返,署方估量今年完工量将大幅回落至18,230伙,按年下跌近13%。剖析以为,去年能达标皆因部门项目提前获发入伙纸「透支」未来完工量,以为今年展望完工量存在水分。此外,今明两年大型单元不足千伙,或影响换楼需求并令资金流入中细单元,从而推高楼价,情形并不康健。●香港文汇报记者 颜伦乐

差估署昨宣布《香港物业讲述2021》劈头统计数字,去年私人住宅完工量为20,890伙,按年多出53%外,更罕有地到达年度目的(20,850伙),而且创已往16年以来第2多完工量的一年。不外今明两年完工量将回落,署方预计今年私楼的完工量为18,230伙,按年跌12.7%。至于明年完工量则料有19,980伙。

去年「透支」今年完工量

团结香港基金土地与衡宇研究主管叶文祺指出,今明两年的展望完工量,对比2013-2020年现实完工量15,400伙属于偏高水平。但有一点要注重,去年之以是完工量达标,缘故原由是11月及12月有两个主要项目提前4个月获发「入伙纸」,导致去年完工量大幅提升。

他形容这种做法属于「透支」来年的完工量,加上在去年受疫情影响,在私营修建土地事情的工人数据有下跌的迹象,反映工人供应并不稳固,因此以为署方关于今明两年的完工展望可能「稍有水分」。如私楼完工量真要到达该水平,可能相关部门又要在年底加紧审批「入伙纸」先可能达标。

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今年大单元供应不足千伙

值得注重是,署方估量在未来两年每年都只有不足于1,000伙的大单元(即面积跨越1,076平方呎或以上)完工,仅仅占整体展望完工量的5%,是继2014年后906伙完工后,相隔6年后再次泛起低于千伙的水平。叶文祺指情形极不康健,以为情形延续会窒碍市场「换楼」的需要,并导致换楼客流向中小型物业,推高细价楼楼价。

剖析完工量的漫衍,去年2万多伙完工单元,74%位于新界,19%位于九龙,7%位于港岛,其中以屯门、大埔和元朗这3个区域提供最多新单元,合共占整体完工量约55%。现在年完工量中,新界区占比回落至55%,当中西贡(包罗将军澳)和屯门将划分供应25%和15%。而明年新界区供应占比约60%,当中沙田占21%。另外,九龙城(包罗启德)占20%。

空置率方面,由于疫情关系,去年单元入住量大跌35%至12,550伙,导致空置率大幅攀升至4.3%,与2012及2018年的比率相同,同为近8年的高位,相当于52,370伙空置单元。美联物业首席剖析师刘嘉辉指出,空置率回升信托因去年完工量大升以及半数单元未能入住有关。据署方资料,去年空置单元中,约有10,350伙单元获批入伙纸后,尚未获发知足纸或转让赞成书。

去年空置率急升至4%

不外仔细注重,空置问题着实集中在中小型单元,去年空置率急升至4%,为2010年4.3%后10年新高。反观大型单元空置率为7.3%,按年还下跌0.8%,为19年来新低数字。空置率上升亦反映在租金上,署方指,随虒g济放缓及高失业率削弱租客的肩负能力,业主普遍愿意接受较大幅度的减租,去年12月的整体租金按年下跌6.1%,反观去年楼价只按年下跌0.5%。

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